Categoriearchief: Overig

Top 10 lessen psychologie (8): N.U.D.G.E.S. (of D.U.T.B.A.K.?)

Thaler en Sunstein komen in hun boek ‘Nudge’ uiteindelijk tot een aanpak hoe je beslisfouten zoveel mogelijk kunt vermijden. Op een wat gekunstelde manier weten ze hun stappenplan te reduceren tot de letters in het woord ‘nudges’

N.U.D.G.E.S.

Een acroniem dus dat je helpt de stappen te onthouden. Waar staan de letters voor?

  • De N van ‘iNcentives’. Je moet achterhalen wat het doel is van de casus of het probleem. Achterhaal met andere woorden welke prikkels er in het spel zijn. In popie-jopie taal zou je kunnen zeggen: follow the money. of cui bono (wie wordt er beter van?).
  • De U van ‘Understanding mappings’ oftewel het begrijpen van de feiten in relatie tot het probleem of vraagstuk. Een ‘mapping’ is hier het leggen van de relatie tussen wat je ziet en hoort en weet (feiten) enerzijds en het probleem anderzijds.
  • De D staat voor ‘Defaults’ oftewel de standaard keuzes. Hier wordt mee bedoeld dat het probleem moet worden voorzien van een aantal elementaire kernkeuzes. Laten we het versimpelen tot: maak een multiplechoice (mpc) van de mogelijke oplossingsrichtingen van het vraagstuk (de auteurs spreken van het aanbieden van ’ticket boxes’, invulvakjes).
  • De G staat voor ‘Give feedback’ oftewel het geven van feedback of terugkoppeling. Dit laat zien in hoeverre de realiteit ook daadwerkelijk zich voltrekt zoals je had gehoopt of verwacht. Feedback zorgt dus voor tussentijdse informatie die in staat stelt om te leren en bij te sturen.
  • De E staat voor ‘Expect Error’ oftewel: ga er vanuit dat het fout zal gaan. Als je je mentaal voor bereid op het ‘fout gaan’ dan maak je je casus sterker en heb je nog de tijd om tot verbeteringen te komen.
  • De S staat voor ‘Structure complex choices’ oftewel structureer het vraagstuk. Deze S lijkt erg op de D van defaults. Maar hier gaat het om het structureren van het vraagstuk zelf, om het terug brengen tot de kern van ‘waar gaat dit vraagstuk nu in essentie over’. De D van defaults gaat over de mogelijke oplossingsrichtingen die je ook weer tot de kern samenvat en waar ook een keuze mogelijk is.

 

Terug naar ‘slimfin’

Zoals vreemd genoeg bij de bespreking in deze reeks van het boek van Roos Vonk al bleek: als je de tips onder elkaar zet op een logische manier dan ontstaat als vanzelf een aanpak die erg lijkt op wat wij bij ‘slimme financiering’ al jaren doen.

En, waarempel, ook nu zou je op basis van het acroniem ‘NUDGES’ een aanpak kunnen afleiden door de stappen in een iets andere, meer logische, volgorde te zetten.

 

ScreenShot300

 

Helemaal vooraan staat ‘urgentie’. Thaler en Sunstein noemen dit niet zo expliciet. Maar in mijn ogen is dit misschien wel de belangrijkste. Als een probleem niet echt urgent is voor iets of iemand, dan zal een oplossing er ook niet komen. De urgentie van een probleem verken je met de vraag ‘Nou en?’. Of met ‘So what’? Wat gaat er met andere woorden mis als we hier niets aan doen? En voor wie is dat een probleem? En waar blijkt dat dan uit? Iemand (meestal diegene die het meeste last heeft van dit probleem) neemt dan het voortouw en is de trekker van het vraagstuk.

Als de urgentie dan helder en gedeeld is, dan worden de feiten in kaart gebracht. Een feit is gedefinieerd als ‘alles wat voor dit vraagstuk van belang is en waar ‘in principe’ geen discussie over is’. Thaler noemt dat dus ‘understand mappings’. Dan gaan we door met het in kaart brengen van de belangen. Dit kun je uiteraard pas doen als je alle spelers die er voor dit vraagstuk toe doen hebt verkend. Per speler ga je dan na wat het belang of de prikkel is. In termen van Thaler: de N van incentives. Wat wij dan vervolgens doen is een compacte visuele weergave maken van het vraagstuk inclusief de feiten en de spelers/belangen. In termen van Thaler: structure complex choices. Het visualiseren wordt bij Nudges niet genoemd maar is een toevoeging die wij graag maken (beter en algemener is: structureer de informatie op een zodanige manier dat de doelgroep hem optimaal ontvangt, desnoods ga je op je kop staan, dat mag allemaal natuurlijk).

Dan een hele belangrijke: tegendenken, of ‘expect error’. Bij Kahneman kwamen we de fraaie term ‘postmortem’ al tegen. Ga denkbeeldig vooruit in de tijd, doe alsof het project al bijna is afgerond, kijk terug op dat (bijna afgeronde) project en vraag je af: wat gaat er allemaal fout? wat is er fout gegaan? hoe zou je het anders hebben gedaan? Hoe meer vragen je stelt, hoe kritischer je je als het ware opstelt, hoe beter het besluit uiteindelijk wordt. Op zich niet nieuw natuurlijk en ook herkenbaar uit vele andere aanpakken en technieken. In NLP termen wordt dit bijvoorbeeld de ‘ecologie check’ genoemd (in NLP-termen is deze hele aanpak grofweg te herkennen in de zogenaamde ‘Disney strategie’. Disney trok verschillende talenten heel uitdrukkelijk uit elkaar om ze op verschillende momenten bewust in te zetten. Zo kan de ‘criticus’ alle aandacht en waardering krijgen als hij werd gevraagd naar ‘wat er allemaal mis zou kunnen gaan’).

Nieuw voor mij/ons is de toevoeging: maak een mpc voor een beperkt aantal gewenste/mogelijke oplossingsrichtingen. Oftewel, structureer ook de oplossingsrichting (en niet alleen het probleem). De D van defaults dus. En dan neem je op basis van deze hele trits dus een besluit. En dan gaat de fase in van de realisatie en verwerkelijking. Dat levert nieuwe feitelijke informatie op en die kan je helpen om je plan bij te stellen en te verbeteren. Dit is de fase van de Testing waarin feedback (error correctie) wordt gegenereerd.

Prijsvraag voor een nieuw Nederlands acroniem

Tja, en dan ga je wat zitten puzzelen. Kan ik op basis van de Nederlandse stappen een ander acroniem verzinnen? Laten we eens beginnen met het op een rij zetten van de Nederlandse woorden per stap:

  • Urgentie op Noodzaak.
  • Feiten of Aannames.
  • Belangen of Prikkels.
  • Visualisatie of Kaart.
  • Tegendenken of Doorvragen.
  • (Keuzes voorleggen.)
  • Testen.

 

En hier, beste mensen, houdt het zo’n beetje op (ook met deze reeks lessen overigens). Thaler en Sunstein hebben zich er wat makkelijk vanaf gemaakt door ook andere letters dan de beginletter toe te staan. Maar zelfs dan kom ik tot niks.

Een D.U.T.B.A.K. van Doorvragen, Urgentie, Testen, Belangen, Aannames, Kaart?

Wie weet er iets pakkenders dan DUTBAK of BUDKAT? We verzinnen een passende beloning voor de gelukkige winnaar ….

Rudy van Stratum

10 oktober 2013 Cursusdag Slimme Financiering

Op 10 oktober 2013 organiseren wij een cursusdag slimme financiring. De dag is bedoeld voor iedereen die kwaliteit wil realiseren (in de stad, het onderwijs, de zorg, de natuur etc.) maar tegen financiële barrières aanloopt.Tijdens deze cursus leert u de instrumenten van slimme financiering in de praktijk toe te passen. Klik hier voor meer informatie.

Update 23 september 2013. Vanwege onvoldoende aanmeldingen gaat de cursus niet door. Mocht je geïnteresseerd zijn in de cursus, laat het ons weten, als er voldoende geïnteresseerden zijn organiseren we t.z.t. alsnog een cursusdag.

 

Eten van de overwaarde

We hebben er al eerder over geschreven maar het is een constructie die actueler is dan ooit. Je hebt een eigen huis dat grotendeels is afgelost (met een kleine resterende hypotheekschuld) en/of met een grote overwaarde, maar aan spaargeld heb je niet veel. Je bent met andere woorden voor veel (toekomstige) regelingen vermogend maar toch heb je geen geld.

Vaak wordt dan gezegd dat je je huis moet opeten. Maar dat is nog niet zo makkelijk. Je kunt je huis natuurlijk verkopen en dan gaan huren. Maar het huis verkopen in deze tijd is lastig. En goedkoop huren is zo mogelijk nog lastiger.

Een constructie die we eerder beschreven zou je een variant op het ‘sale and lease-back’ principe kunnen noemen. Je verkoopt je huis ‘op termijn’ aan een willende partij. Tot die tijd mag je als (ex-) eigenaar gewoon in je eigen huis blijven wonen en betaalt daar dan per maand een huurbedrag voor. Dat huurbedrag betaal je niet elke maand zoals dat gebruikelijk is maar het wordt op het moment van overdracht/koop verrekend in de totaalafrekening.

Er is nu een bedrijf dat deze optie, helemaal juridisch uitgewerkt, concreet aanbiedt om je overwaarde te verzilveren. En dat is, zover ik kan nagaan, nieuw. Meer informatie is te vinden op de www.lommerhuizen.nl

Rekenvoorbeeld

Je komt in aanmerking als je ouder bent dan 55, geen of nauwelijks meer hypotheekschuld hebt, en je huiswaarde in de categorie tussen € 200.000 en € 1.000.000 valt.

Een rekenvoorbeeld. Stel je hebt geen hypotheekschuld meer en je huis kan bij verkoop €300.000 opbrengen (of de overwaarde is € 300.000). Er wordt dan gerekend met 90% van de taxatie-waarde, dus met € 270.000.

Je krijgt nu uitgekeerd de helft van dit bedrag (met aftrek van kosten) dus € 135.000. De andere helft wordt op het bedrag ingehouden als vooruitbetaalde huur. Het huurbedrag per jaar is 4% van de taxatiewaarde, dus € 10.800 per jaar, of € 900 per maand. Je kunt voor dit bedrag dus 12,5 jaar in je eigen huis blijven wonen en hebt dan (nauwelijks nog) maandlasten behalve kosten voor gas, water en licht. Onderhoudskosten zijn voor rekening van de overnemende partij. Per maand heb je, als je bedrag op een spaarrekening zet en netjes uitsmeert over die 12,5 jaar, ongeveer € 1.000 extra per maand te besteden.

Wat gebeurt er na afloop van de rekenperiode? Er zijn meerdere opties. Ofwel blijf je gewoon in je eigen huis wonen en moet je maandelijks een huurbedrag gaan betalen aan de nieuwe eigenaar. Dan moet je natuurlijk wel geld (over) hebben. Ook kun je in een ander huis gaan wonen en daar de (wellicht lagere) huur voor gaan betalen. Of je gaat naar een verzorgingstehuis en wordt daar lager aangeslagen omdat je geen vermogen meer hebt. Of je laat je huis verkopen en deelt (zo mogelijk) alsnog in een deel van de gerealiseerde overwinst.

Vragen

Op zich een mooie constructie. Nu kunnen we in ieder geval zeggen dat er een reële mogelijkheid is je huis op te eten. Maar, zoals economen zeggen, there is no such thing as a free lunch. Wijs geworden door eerdere lessen uit de kredietcrisis vragen we ons af wat er zoal mis kan gaan:

  • Hoe wordt de taxatie-waarde bepaald? Ik ga er maar vanuit dat die conservatief zal worden ingestoken.
  • Er wordt gerekend over 90% van deze taxatie-waarde. Er is dus sprake van 10% risico-buffer voor de overnemende partij.
  • Diverse eenmalige kosten worden direct al verrekend. Hoe hoog zijn deze kosten en waar staan ze voor?
  • Een huurbedrag van 4% van de taxatie-waarde. Dat betekent bij 50/50, dat je 12,5 jaar in je huis kunt blijven zonder lasten behalve gas, water, licht. Je kunt overigens de huurperiode op voorhand verlengen door toch een (lager) maandelijks bedrag te betalen. Je kunt dat bedrag natuurlijk ook sparen en daar later zelf een huur- of koopbestemming voor zoeken. Die 4% lijkt goed gekozen, € 900 huur per maand voor een woning van een kleine € 300.000 is redelijk. Bovendien: hoe lager de taxatiewaarde, hoe lager de huur.
  • Voor tussentijds overlijden en andere calamiteiten worden regelingen getroffen. Ga er maar vanuit dat ook hier kosten voor in rekening zullen worden gebracht.

 

Ik zou graag een échte deal uitgewerkt willen zien. Misschien is er iemand die al gebruik van deze optie heeft gemaakt en weet hoe de financiële stromen feitelijk lopen. Reacties graag naar info@slimmefinanciering.nl . De gegevens zal ik dan geanonimiseerd verwerken in een nieuwe bijdrage.

Rudy van Stratum

Financiële denkfout (22): de jij-bak

Beschrijving

Voor de mensen die de tel in deze reeks aan het kwijt raken zijn: de serie had een geplande bespreking van 20 denkfouten. Dobelli beschijft er meer, maar ik heb me vooral geconcentreerd op denkfouten die een relatie hebben met ‘slimme financiering’ (hoe krijg je zaken toch voor elkaar als de middelen ontoereikend zijn). Maar soms komt er een nieuwe denkfout voorbij uit de actualiteit die ik de lezer niet wil onthouden.

Dat is nu ook het geval. Susanne Weusten schrijft elke woensdag in de Volkskrant over het ABC van denkfouten (zoals de naam al doet vermoeden, een reeks van 26 items). Lijkt toeval dat we beiden hetzelfde doen, maar ook Weusten is (naar mijn inschatting) door Dobelli op dit spoor gebracht. Afijn, doet er ook niet toe, vandaag bespreekt ze onder de letter Q de denkfout ’tu quoque’, oftewel de jij-bak.

Wat houdt de jij-bak in? Ik denk dat dat weinig uitleg behoeft. Je bent het ergens niet mee eens (ziet het graag anders) en zegt daar wat van. Vervolgens krijg je als antwoord terug: ja maar jij dan, jij deed toen en toen ook iets fouts, dus wie ben jij om mij iets te verwijten. Zoals Weusten terecht opmerkt gaat het hier om een afleidingsmanoeuvre met als resultaat dat het bezwaar aan de kant wordt geschoven en de ‘beschuldigde’ weer door kan gaan met zijn (al dan niet foute) zaak.

Achtergrond

Hoewel Weusten de denkfout netjes uitlegt, gaat ze naar mijn mening niet echt in op de achtergrond. Wat is hier aan de hand? Waarom zijn we geneigd een jij-bak in te zetten? Naar mijn idee is de denkfout dat inhoud en persoon door elkaar worden gehaald. Soms bewust, soms onbewust. Jij bent het ergens niet mee eens, en wilt daar dus een punt van maken. Ik ga ervan uit dat het punt een inhoudelijk punt betreft. De ontvanger van dit inhoudelijke punt voelt zich in de praktijk vaak persoonlijk aangevallen. Zijn conclusie is: dus ik voldoe niet, ik ben niet goed genoeg?

Het is dan een natuurlijke reactie dat je jezelf wil beschermen. Leven met een slecht zelfbeeld is lastig en weinig productief. Je gaat je dus verdedigen. Je wilt weer een balans in het systeem krijgen en dat kun je doen door de ander omlaag te halen naar jouw niveau. Dus kom je met een jij-bak: ja maar jij doet ook veel fout! Je zou vanuit dit mechanisme natuurlijk ook jezelf weer omhoog kunnen halen: ja daar heb je een punt, maar wat ik wél heel goed doe … . Maar dat zie je in de praktijk dus niet zo vaak gebeuren.

Het gevaar van deze denkfout is dat het in no-time persoonlijk wordt. Een foute inhoudelijke zaak zal dan koste wat kost worden doorgezet. Juist om te bewijzen dat jij het bij het rechte eind had. Zo kunnen bij projecten miljoenen Euro’s ‘down the drain’ gaan. Grote ego’s gaan hun bewijs halen, tegen beter weten in.

De oplossing is om inhoudelijke opmerkingen te scheiden van persoonlijke zaken. Iemand zegt iets over de zaak en niet over jou als persoon. Dat is één. Vervolgens: als iemand al iets over jou zegt, dan gaat het over je gedrag (en niet over je ‘hele wezen’) van dat moment en is het feedback die je krijgt. Zie het als een systeemreactie: jouw gedrag roept blijkbaar een andere reactie op, dat is wat feedback wil zeggen. En het is aan jou wat je met die feedback doet. Je kunt hem naast je neerleggen maar je kunt je ook afvragen hoe je jezelf en de zaak er een voordeel mee kunt doen. Tenslotte: elk gedrag heeft een positieve intentie, dit wil zeggen: iemand stopt ergens energie in om daarmee iets goeds voor zichzelf te bereiken. Dat is de reden waarom je jezelf wil verdedigen (positieve intentie = jezelf beschermen). Maar zo heeft diegene die ‘kritiek’ op jou (jouw gedrag) heeft ook een positieve intentie. Vraag jezelf dus af: wat wil die ander bereiken voor hemzelf door dit op deze manier tegen mij te zeggen?

Op deze manier ontstaat weer ruimte om het over de inhoud te hebben. En om tot verbeteringen te komen die zaken die voorheen niet mogelijk waren alsnog te realiseren (en dat is ons onderwerp, slimme financiering, de cirkel is weer rond).

Rudy van Stratum

Deltaplan herstel woningmarkt

Vandaag (9 augustus 2012) een interessante bijdrage in het Brabants Dagblad van redacteur Ton de Jong. Een delta-plan voor herstel van de woningmarkt. Het stuk loopt de belangrijkste spelers op de markt na en maakt voor hen de balans op. Anders dan je vaak ziet in dit soort stukken worden hier ook kritische kanttekeningen geplaatst.

Over projectontwikkelaars bijvoorbeeld: ‘Projectontwikkelaars staan weer met beide benen op de grond. Sluw als zij zijn, zullen zij proberen hun verliezen af te wentelen op de overheid en banken. Ik zou zeggen: lekker in hun vet gaar laten smoren’.

Voor de rest van het artikel zie: artikel bd

Rudy van Stratum

Leegstand kantoren en Duitse fondsen

Er is de laatste maanden veel aandacht geweest in de media over de leegstand van de kantorenmarkt. Er komt zo steeds meer kennis over de achtergronden en mechanismen die hier spelen. Deze week publiceerde de Volkskrant een eigen onderzoek waarin de leegstaande panden op volgorde van grootte op een rij werden gezet met vermelding van hun eigenaren. Zoals we al wisten stond het kantoor van KPMG in Amstelveen op een hoge tweede plaats met als eigenaar een Duitse belegger.

We snappen nu ook beter waarom leegstaande kantoren niet (sneller) worden afgewaardeerd op de balansen van hun eigenaren. Veel kantoren zijn gekocht met geleend geld en afwaardering zou betekenen dat de lener geld moet bijstorten omdat het onderpand voor de lening niet meer volstaat. En als dat geld er niet is kan dat betekenen faillissement voor bijvoorbeeld de vastgoedontwikkelaar (als lener). Alles wijst er op dat de druk om toch af te moeten waarderen toeneemt waardoor ook banken en pensioenfondsen nog wat voor hun kiezen gaan krijgen.

Bijzonder hierbij is de situatie van Duitse (pensioen-) fondsen op de Nederlandse markt. Uit genoemd onderzoek van de Volkskrant blijkt dat Duitse fondsen ongeveer 25% van de leegstaande kantoorpanden in bezit hebben. Wat ik in ieder geval niet wist is dat Duitse fondsen een zogenaamd open karakter hebben. Dat betekent dat inleggers/investeerders binnen randvoorwaarden hun geld kunnen opeisen. Het besef van de niet reële balanswaarde begint bij de Duitser door te dringen en het vertrouwen in vastgoedbeleggingen is sterk gedaald. Om aan geld te komen dat de inleggers nu opeisen (noem het een ‘bankrun’) moeten de fondsen nu gedwongen hun vastgoed verkopen.

De fondsen mogen uitbetaling twee jaar opschorten en ook is de verkoopprijs in fasen aan een bepaald minimum gebonden, maar hoe dan ook is het een kwestie van tijd voordat de panden versneld in de verkoop komen. De gevolgen laten zich raden: een verdere prijsdaling van vastgoed (en bijbehorende huren). Daar staat tegenover dat dalende huren deels een oplossing kunnen zijn juist voor de gewraakte leegstand. Nederlandse fondsen worden minder onder druk gezet omdat veel van onze fondsen geen ‘open’ karakter hebben (inleggers kunnen hun geld niet opeisen).

Rudy van Stratum

 

Agrarische herbestemming Millheeze

Gisteren hoorde ik op BNR nieuwsradio een item over agrarische herbestemming in het Brabantse Millheeze. Aan het woord waren een varkensboer en zijn makelaar. De varkensboer was min of meer gedwongen op te houden met zijn bedrijf (zag dat zelf ook wel in, onvoldoende rendabel bij de huidige schaalgrootte en uitbreiding was geen optie) maar had dan geen pensioen. De gemeente ziet de boer ook het liefst verdwijnen en wil niet tegen leegstaande stallencomplexen aankijken.

Een variant op leegstand kantorenmarkt wellicht, maar dan in het klein en op de lokale agrarische markt.

De makelaar had een oplossing bedacht. Hij is naar de gemeente gestapt en heeft gevraagd of de agrarische bestemming eraf mocht zodat er huizen gebouwd zouden kunnen worden. De marktpartijen zouden dan verder zorg dragen voor de sloop en afvoer van gevaarlijke stoffen etc.

Ik was eens benieuwd naar hoe de constructie er uit ziet en hoe de financiële stromen ongeveer lopen. Ik heb er wat cijfers aangehangen. De casus gaat over Millheeze maar de getallen zijn verder fictief, puur ter illustratie en om het hopelijk duidelijker te maken. Het enige dat in het interview werd meegegeven was dat er 8 huizen op de lege stalruimte zouden komen.

Oude situatie

Ik ga ervan uit dat er stallen staan op een plak grond van 20 bij 80 meter, dus een oppervlakte van 1.600 vierkante meter. Laat de agrarische grondprijs nu eens € 25 per vierkante meter zijn. De gemeente zou de agrariër (ik gebruik hierna weer boer, is toch korter) dus kunnen compenseren voor de grond ter waarde van 1.600 x € 25 = € 40.000. Als de panden dan vervolgens gesloopt moeten worden dan kost dat nog eens (stel) € 40.000. De gemeente zou in dit geval kwijt zijn € 80.000 (€ 50 per vierkante meter) om de grond terug te geven aan de natuur. Nog los van de vraag of de boer bereid is voor € 40.000 zijn grond te verkopen want het probleem blijft dat hij dan nog steeds geen acceptabele pensioenvoorziening heeft. En zoals we al stelden: de gemeente zal geen € 80.000 ‘over’ hebben voor deze transformatie.

In een plaatje ziet het er als volgt uit:

Nieuwe situatie

Nu dan naar de oplossing waarvoor gekozen is. Er komen 8 huizen op de grond te staan. Laten we zeggen dat per huis een plak grond is gereserveerd van 10 x 20 meter, oftewel per huis een oppervlakte van 200 vierkante meter waarop huis en een stukje tuin komen. Ik ga ervan uit dat zo’n huis een prijs VON op de markt zal doen van € 200.000. Het bouwen van het huis (kosten van arbeid, materiaal en een winstmarge voor de bouwer) kost zeg € 140.000.

De residuele grondwaarde is dan € 200.000 – € 140.000 = € 60.000. Dit wil zeggen dat wil het huis voor de marktprijs verkocht kunnen worden, dat je dan maximaal € 60.000 voor de grond kunt/mag betalen. Per vierkante meter is de residuele grondprijs dan € 300. Wat blijft er dan aan geld  ‘over’ op deze lap grond met 8 huizen? In principe dus 8 keer € 60.000 maar daar gaan vanaf de kosten van sloop (€ 40.000) en de kosten van het bouwrijp maken (zeg voor het gemak ook € 40.000). De deal die hier wordt voorgesteld heeft dus een ‘windfall profit’ van € 400.000 (namelijk € 480.000 minus 2 keer € 40.000 voor sloop en bouwrijp maken).

In een plaatje:

Evaluatie

Deze deal heeft de situatie omgetoverd van een dreigend tekort van de gemeente van € 80.000 bij geen pensioenvoorziening van de boer, naar een situatie van een te verdelen overschot van € 400.000 waarbij ook nog winst wordt gemaakt door de bouwer en de toeleveranciers, werkgelegenheid ontstaat en woonruimte voor gezinnen beschikbaar komt.

De kernvragen zijn: waar komt de winst vandaan en wat is een redelijke verdeling van de ontstane winst?

De winst ontstaat doordat de gemeente een (kunstmatige) beperking op de mogelijkheden van gebruik opheft waardoor nieuwe lucratieve aanwendingen van die grond mogelijk worden. Het instrument van het wijzigen van het bestemmingsplan (in handen van de gemeente) kan dus zomaar voor gratis geld zorgen. Verder is natuurlijk van belang dat de verkoopprijs van een huis van deze omvang op deze locatie een bepaalde prijs ‘doet’. In wezen is er sprake van een raar fenomeen, namelijk dat de kale bouwprijs van een object lager is dan wat men ervoor wil betalen. Dat is precies wat die residuele grondwaarde weergeeft.

Waar gaat die winst nu naar toe? Het antwoord weet ik natuurlijk niet feitelijk. Maar ik schat zo in dat de boer zijn pensioenvoorziening krijgt van € 300.000 en dat de makelaar in zijn rol als projectontwikkelaar de resterende € 100.000 toucheert (of dat geld verdeelt met een andere projectontwikkelaar die verder het risico van bouw en verkoop neemt). Mijn inschatting is dat de gemeente blij is van een probleem verlost te zijn (mooi huizen bouwen en geen € 80.000 kwijt zijn) en geen geld ontvangt voor deze wijziging in bestemming.

Feitelijk gaat het hier echter om een speltheoretisch concept waarbij de gemeente vooraf kan uitonderhandelen wat de optimale afroming van het surplus is zodat alle partijen aan de marge nog bereid zijn aan de deal mee te werken. Een gemiste kans? Of een goede zaak? BNR gaf de makelaar in ieder geval een platvorm zijn spullen nu al aan de man te brengen. Over de verdeling van de winst en waar die vandaan komt is met geen woord gesproken.

Rudy van Stratum

Workshop slimme financiering

Vorige week hebben we een workshop slimme financiering voor de regio Haaglanden georganiseerd. Tijden het opleidingstraject duurzame gebiedsontwikkeling kwam het verzoek nog eens specifiek stil te staan bij de financieringsproblematiek.

Het doel van de workshop was vooral om bij de deelnemers meer bewustzijn te krijgen over hoe financiële besluiten worden genomen. Welke argumenten zijn van belang? Welke stappen doorloop je? Dit sluit goed aan bij de vraag van de deelnemers, die zitten voor een groot deel met hetzelfde probleem, we hebben ambitie, maar deze wordt bedreigd of sneuvelt zelfs op basis van financiële argumenten. Hoe pak je dat nou aan?

Na een schets van de context, duurzame gebiedsontwikkeling, stonden drie zaken centraal:

  • Het denken in rendement. In principe is het alleen bij voldoende rendement mogelijk de financiering voor elkaar te krijgen. Hierbij gaat het om zowel financieel als maatschappelijk rendement. De praktijk is weerbarstig, niet rendabele investeringen vinden soms wel plaats terwijl rendabele investeringen niet gedaan worden. Tijdens de workshop zijn we ingegaan op de mechanismes en de dynamiek die hier toe leidt.
  • Verdienmodellen. Hoe kan ik de uitgaven binnen mijn project (van initiatief tot beheer en mogelijk zelfs sloop) beperken en de inkomsten verhogen. Met andere woorden, hoe maximaliseer ik het rendement?
  • Financieringsconstructies. Als mijn investering rendabel is hoe regel ik dan de financiering? Welke constructies zijn er?

Voor de hele workshop geldt dat het niet sec om de financiering gaat maar ook om de vraag hoe we omgaan met partijen en belangen. Die vormen immers de basis om tot een investering te komen.

Aan de hand van twee casussen die door de deelnemers waren aangedragen is de theorie toegepast en verder uitgediept.

Beslisboom Slimme Financiering

Al vanaf de start van deze site proberen we onze gedachten over slimme financiering te structureren en te visualiseren. Daarmee willen we duidelijk maken hoe een beslissing over financiering genomen wordt. Welke logische stappen zijn er te onderscheiden? Welke vragen zijn van belang? Wat zijn cruciale momenten in zo’n proces?

In de zoektocht naar een duidelijke, eenvoudige en begrijpelijke structuur vandaag een nieuwe versie. Het past op één A4 en is daarmee erg beknopt, maar geeft tegelijk wel de kern weer. Een toelichting is in diverse artikelen te vinden. Ik noem enkele:

Wij komen een en ander graag bij U toelichten.

Stijn van Liefland

Transparant Beslissen

De afgelopen jaren hebben Rudy en ik  diverse projecten begeleid.  Hierbij ging het om het bij elkaar brengen van parijgen, het in beeld brengen van belangen en het zoeken naar oplossingen die voor partijen aantrekkelijk zijn en tegelijkertijd tot een duurzame kwaliteit leiden. Daarbij hebben we bij verschillende projecten elementen uit de Mutual Gain Approach toegepast. Onlangs hebben we onze werkwijze kort samengevat in een aantal afbeeldingen en een naam gegeven: “transparant beslissen”. Kenmerken, alle feiten en belangen in beeld, compacte rapportage middels visualisaties, experts inzetten voor verdieping op thema’s, belanghebbenden spelen een rol gedurende het gehele proces. Slim financieren is wat ons betreft een onderdeel van zo’n proces van transparant beslissen, ook de geldstromen, de constructies en de afspraken horen in beeld te komen in een transparant proces.

Kijk naar onderstaande presentatie om in 5 minuten een beeld te krijgen van onze werkwijze of ga naar www.transparantbeslissen.nl. We werken nog aan de site, maar is al wel toegankelijk.