Deze verdienmogelijkheid wordt door de auteurs van ‘Nederland boven Water’ grondsaldering genoemd. Lezing van de tekst wekt bij mij de indruk dat de term ‘verlies nemen’ passender is. Wat is er aan de hand? Gemeentes hebben jarenlang grond aangekocht, bouwrijp gemaakt en later weer doorverkocht. Dat ging altijd tegen forse winsten die weer andere dingen in de begroting mogelijk maakten. Dit oude verdienmodel van alsmaar stijgende grondprijzen (en dus duurdere panden en/of hogere huren) is sinds de crisis ten einde gekomen. Het spelletje is uitgewerkt. Gemeenten hebben deze manier van inkomsten generen desondanks voor jaren naar de toekomst alvast ingeboekt. De verkoop van de grond bij deze (steeds hogere) tarieven stagneert en daarmee de locale bouweconomie.

Wat is de oplossing dan? Erkennen dat dit niet meer mogelijk is. Gemeenten (en projectontwikkelaars) moeten hun verlies nemen en dus de grond afwaarderen naar een meer reële economische waarde. Dat opent dan de mogelijkheid dat grond tegen een lagere prijs verkocht mag worden en daarmee kan de bouw verder rendabel worden. Op zich een prima gedachte wat mij betreft. Maar het is slechts een eerste stap. De auteurs stellen vrolijk dat bij eventuele toekomstige waardestijging van woningen en bedrijfsgebouwen het verlies weer kan worden gecompenseerd. Maar dat is natuurlijk het alsnog ontkennen van de nieuwe realiteit. Wat als die waardestijging er gewoonweg niet meer gaat komen? Wat gebeurt er met een projectontwikkelaar die zijn balans op deze manier opschoont? Krijgt die nog een lening van de bank als er zich een echt rendabel project voordoet? De gemeente zal bij de opgeschoonde balans gedwongen zijn de tering naar de nering te zetten, het mes in de uitgaven te zetten. Welke gevolgen heeft dat voor de economie?

Ook deze verdienmogelijkheid is innovatief. De stelling is dat groen voordelen biedt die nu onvoldoende tot hun recht komen. Wonen en werken in een groene omgeving verhoogt de arbeidsproductiviteit, verlaagt de kosten van zorg (minder ziekte, sneller herstel) en verhoogt de waarde van vastgoed. Ik heb geen poging gedaan de achterliggende onderzoeken erbij te halen (en dan nog: na de wetenschappelijke fraude die gisteren in het nieuws kwam weten we niet meer zeker of de ‘feiten’ uit de gepubliceerde onderzoeken ook echt kloppen …), maar ik kan me daar van alles bij voorstellen.

Het achterliggende probleem bij deze constructie is: groen heeft voordelen (deels te herleiden tot echte euro’s, deels te herleiden tot hoger welbevinden) maar op een of andere manier is dat geen garantie dat het groen niet wordt verdrongen door andere (op korte termijn beter renderende) bestemmingen. Op welke manier zouden we met een constructie de lange termijn voordelen kunnen ‘insluiten’ in de actuele beslissingen van partijen? Eerlijk gezegd kan ik uit de tekst van de auteurs van ‘Nederland boven water’ niet helemaal opmaken wat de constructie nu behelst. Ik moet dus noodgedwongen hardop denken. De kern van hun betoog is dat de koppeling tussen natuur en grondbezit moet worden losgekoppeld. Dus, denk ik dan, om van grond te kunnen genieten hoef je er niet de eigenaar van te zijn. Klopt, maar ik zie nog geen verdienmodel.

Even kijken. Huidige grondeigenaren kunnen geld vragen om op hun groen te vertoeven. Dat is een verdienmodel dat extra inkomsten genereert om weer in dat groen te investeren. Maar hier zie ik vooralsnog geen grote markt. Een gemeente kan stringenter bestemmingen voor groen toewijzen aan delen van woon- en werkgebieden. Maar dat gebeurt nu ook al. Maar de eventuele kosten zijn dan wel voor de gemeente als instantie. Een alternatief voor de gemeente zou kunnen zijn om de licentie om op die grond iets groens te mogen doen (en ook niets anders dan dat) te vermarkten. Maar als er geen sprake is van entreegelden (en daar ga ik dan maar van uit) dan is het alleen zinvol die grond/licentie te kopen door de direct betrokken bewoners of gebruikers ervan. Mogen alleen de licentiehouders dan de groene grond betreden? Lijkt me niet haalbaar. Dus iedereen mag de groene grond betreden. Maar dan moet ook iedereen mede-eigenaar van de licenties worden. Het gaat dan dus om een verplicht aankoop van groene grond door alle bewoners die ervan gebruik maken. In de praktijk komt dat erop neer dat de grondprijs per vierkante meter van de bebouwbare grond een opslag voor de groengrond krijgt. Maar dat is nu ook al het geval: de gemeente financiert de aanleg en het onderhoud van groene grond in woonwijken door opslagen bij de verkoop van overige grond.

Kortom: groenaandelen klinkt leuk maar ik vat het verdienmodel niet. Verdonkerde ramen in kantoren maken die alleen opengaan met zicht op groen als je er eerst een Euro ingooit (zoals je bij het drielandenpunt alleen van het vergezicht kan genieten als je een munt in de verrekijker gooit)? Wie kan me uitleggen hoe het zit?

Aandelen zijn bij uitstek een Nederlandse vinding. Juist nu particulieren en pensioenfondsen op zoek zijn naar gematigd rendement en hoge continuïteit, zou het een idee kunnen zijn gebieden en projecten te ‘vermarkten’ door de uitgifte van aandelen. De auteurs van ‘Nederland boven water’ stellen dat het hier om een niet eerder toegepast en spraakmakende constructie gaat (meteen de reden waarom er nog wel wat water door de zee moet voor we de eerste toepassing mogen verwachten). Als voorbeeld wordt verwezen naar Amerikaanse snelwegen waar tol wordt geheven. Het gaat dan om ‘gebieden’ die de snelwegen en de daar naast gelegen tankstations en restaurants betreffen. De overheid kan licenties uitgeven (of aandelen met voorwaarden) (vergelijk ook met veilingen voor zendfrequenties voor radio en mobiele telefonie) die de eigenaren het recht geven de gronden uit te ponden door tol te heffen, grond voor bestemming restaurants te verhuren etc. We zouden de Amerikaanse literatuur er eens op na moeten slaan wat de ervaringen in de praktijk hiermee zijn.

Bij de snelweg met tolheffing kan ik me wel een verdienmodel voorstellen. Bij het uitgeven van aandelen met betrekking tot een industrieterrein of woonwijk heb ik het niet helder voor ogen. Moeten we dan entree gaan betalen om de wijk in te mogen? Of gaat het om het heffen van parkeergelden? Of geeft het de eigenaar het recht de grond te verpachten (waardoor het een ingewikkelde omweg wordt die neerkomt op erfpacht in licentie oid)? Verder lijkt het tijdsgewricht nu niet ideaal om de markt weer zijn zegenrijke werk te laten doen. We hebben net geleerd dat marktwerking alleen goed uitpakt als nauwkeurig naar de randvoorwaarden (met name op langere termijn) wordt gekeken. In combinatie met goede verhandelbaarheid en fiscale voordelen is deze constructie zeker de moeite waard nader uit te werken. En hoe dan ook: een echt nieuwe constructie.

Dit is wederom een interessante en mogelijk nieuwe manier om denken over lange termijn rentabiliteit op gang te brengen. Het klassieke dilemma bij bouwen en wonen (in relatie tot duurzaamheid) is dat extra maatregelen nu extra geld kosten en dat de voordelen pas op langere termijn geoogst kunnen worden. Nog los van het andere dilemma: dat de voordelen bij een andere partij neerslaan dan de partij die de extra kosten voor zijn rekening nam. Voorwaarde is wel dat er een goede en rationele calculatie van de voor- en nadelen wordt gemaakt van de maatregelen of voorstellen. Als het rendement over een langere tijdshorizon positief is (rekening houdend met mogelijke risico’s) dan zou de investering in principe doorgang moeten vinden (vanuit de leerboekjes bezien). Als de cash op dat moment bij de partijen niet aanwezig is en banken (gezien de huidige crisis en/of andere prioriteiten) niet bereid zijn het geld uit te lenen, dan kan een garantiefonds met publieke participatie een oplossing zijn. Een publieke partij kan de bank dan garanderen dat de lening hoe dan ook zal worden afgelost. Vanuit de wet van de grote getallen en vanuit goede calculaties zal de publieke partij zich die garantie ook kunnen veroorloven. Sterker nog: als de gebruikelijke subsidies die nu worden verstrekt worden verruild voor zo’n garantiefonds zou dat overheden zelfs geld moeten opleveren.

We denken bij garantiefonds nu met name aan een ‘aflossings-‘ of ‘betaal-‘ garantie. Maar je kunt ook denken aan een afnamegarantie. Stel dat de bouw van gewenste woningen uitblijft (liquiditeitsproblemen in de bouwsector etc) dan kan een derde (dat zal meestal een publieke) partij de afname van de te bouwen woningen garanderen. Hierdoor vervalt voor de bouwers het risico van niet-verkopen en zal de bouw doorgang vinden. Deze vorm van garantie lijkt me meer tricky: in tegenstelling tot de vorm van betaalgarantie is hier in de toekomst mogelijk geen sprake van een contractuele tegenpartij. Oftewel: de partij die de garantie afgeeft blijft mogelijk met een voorraad niet verkoopbare woningen zitten. De wet van de grote getallen gaat hier niet zonder meer op. In mijn ogen kan een dergelijke garantie alleen in bijzondere gevallen gedurende een korte periode worden afgegeven (en heeft dan weinig met rentabiliteit of duurzaamheid sec te maken maar zal eerder in het mandje economische conjuncturele stimulering maatregelen vallen).

Waar het bij functieflexibiliteit om gaat is dat je bij het (her-) ontwerp van het gebouw (woning, kantoor) nadenkt over mogelijke toekomstige bestemmingen en behoeften. Het ontwerp moet zodanig zijn dat met minimale tussentijdse (omschakel- en aanpassings-) kosten het gebouw van functie kan wisselen en weer geschikt is of blijft voor gebruik. Het komt er op neer dat je met een toekomstvisie of een aantal scenario’s nadenkt over de verschillende mogelijkheden die je in het heden ter beschikking staan. De afweging is vaak nu hogere kosten maken om die later te voorkomen. En hierbij geldt dat het makkelijker en goedkoper is een gebouw nu goed te ontwerpen dan het later op andere eisen aan te moeten passen. De fenomeen van grootschalige leegstand op de kantorenmarkt had voor een deel voorkomen kunnen worden door juist op dit aspect in te zetten in het ontwerpstadium. Het dilemma is wel: wie gaat de hogere kosten nu maken en wie krijgt de eventuele latere voordelen? Blijkbaar hebben projectontwikkelaars en andere partijen gekozen voor de korte termijn goedkopere oplossing, zeker vanuit het toenmalige besef dat de panden toch wel verkocht of verhuurd konden worden. En dan te bedenken dat hier het genoemde dilemma nauwelijks speelde: de kosten van  leegstand komen nu goeddeels voor rekening van de partijen die de panden destijds hebben gebouwd of gekocht.